研究員/楊科偉、柏品慧

近日,中共中央、國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,兩萬七千余字勾畫出未來粵港澳大灣區發展藍圖。粵港澳大灣區規劃哪些城市將顯著受益?房地產市場又將如何演變?

粵港澳大灣區“四輪驅動”,前海、南沙和橫琴成試驗田及發展高地

毫無疑問粵港澳大灣區是繼一帶一路、京津冀協同發展和長江經濟帶之后,又一個國家級發展戰略,有望成為中國新的經濟增長極。

粵港澳大灣區遠期發展目標分兩步走:到2022年,國際一流灣區和世界級城市群框架基本形成;到2035年,全面建成宜居宜業宜游的國際一流灣區。屆時粵港澳大灣區將形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式,經濟實力、科技實力大幅躍升,國際競爭力、影響力進一步增強,力爭打造繼舊金山灣區、紐約灣區和東京灣區之后的世界第四大經濟灣區。

區別于多為單核結構的國際經濟灣區,粵港澳大灣區則是“四輪驅動”,核心引擎在于香港、澳門、廣州和深圳四大中心城市。其中,香港無疑搶占了“C位”,將在跨境投資、離岸人民幣業務、自由貿易協定、亞投行等領域施展拳腳。與此同時,全面提升珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等7大節點城市綜合實力,香港-深圳、廣州-佛山、澳門-珠海更要強強聯合。受此影響,粵港澳大灣區同城化建設將進一步提速,并將在創新環境、基建交通、產業體系、公共服務等方面融為一個整體,以優勢互補、互利,進而帶動城市交通、經濟、產業等領域協同發展。

粵港澳大灣區重點建設領域涉及科技創新、基礎設施、現代產業、生態文明、金融服務等,并在教育、文化、旅游、社會保障等領域深度合作,共同打造宜居宜業宜游的優質生活圈。其中,“廣州-深圳-香港-澳門”科技創新走廊備受市場關注,我們認為深圳以互聯網為代表的科創產業將與香港高校、科研院所強強合作,全面推動科技成果轉化。鑒于科創人才乃是科技創新的血脈,預計廣、深兩市將進一步降低人才落戶門檻,對于高端人才更將提供諸如人才公寓、購房補貼、生活補助等福利,以期吸引更多高素質人才落戶就業,助推城市經濟、產業更好、更快發展,房地產市場也將明顯受益。值得關注的是,深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴有望成為內地對接港澳的窗口,充分發揮前海、南沙、橫琴等改革試驗田效應,全面融合粵港澳三地不同的社會、法律制度,重點打造內地與港澳深度合作示范區。我們認為前海、南沙、橫琴有望成為大灣區新一輪發展高地,房地產市場前景著實可期

當下世界正面臨百年未見之大變局,中美貿易戰、英國脫歐等黑天鵝事件時有發生,“后金融危機”時期注定全球經濟復蘇的過程漫長且曲折,中國經濟長期面臨較大下行壓力。我們認為粵港澳大灣區發展規劃勢必給漸顯疲態的中國經濟注入一針強心劑,更為中華民族實現偉大復興、經濟再崛起提供有力支撐。鑒于同城化建設本是城市群發展的題中之義,粵港澳大灣區同城化建設早已走在市場前列,廣佛同城堪稱典型代表。大灣區發展規劃有望成為其他城市群未來發展規劃重要的參考模板,市場對長三角、成渝、長江中游城市群發展規劃頗有期待。

粵九城樓市對政策敏感性高,城市間廣泛滲透、購房需求多向外溢

縱觀近年來灣區粵9城房地產市場變化,不乏以下共同特征:

其一,廣東9城房地產市場對調控政策敏感度高、受其影響大2016年3月深圳率先升級限購,2017年3月廣州跟進升級限購,隨后廣、深兩市房地產市場明顯降溫,投資性需求梯次離場。而從市場走勢來看,深圳、廣州成交量分別于2015年、2016年創歷史新高,隨后成交量均高位回落。近年來,深圳、廣州成交量仍處下行通道,但同比跌幅明顯收窄,2018年深圳、廣州成交量同比分別微降0.4%和4.8%。另外,2016年國慶期間東莞、珠海和佛山重啟限購令,核心城市投資性需求被迫離場,成交量皆高位回落。相較而言,珠海市場對政策敏感性頗高,因政策嚴厲打壓,珠海市場步入調整期,成交量連續兩年低位運行。鑒于粵港澳大灣區規劃釋放巨大改革紅利,疊加2019年市場普遍預期調控政策將有所松綁,粵9城房地產市場將顯著受益,市場前景可高看一線

大灣區規劃解讀及發展前景研判

其二,9城房地產市場規模呈現不同的城市梯隊。具體而言:受制于調控政策持續高壓,核心城市成交量連續兩年低位運行,廣州略超1000萬平方米,深圳則不足350萬平方米。惠州、佛山堪稱“超大衛星城市”,2018年惠州、佛山雙雙躋身成交面積TOP10城市,市場熱度可見一斑。東莞、中山可謂“中等衛星城市”,近兩年成交量皆不足惠州、東莞的一半江門、肇慶房地產市場相較封閉,成交主力皆為本地居民自住以及改善性需求,核心城市外溢置業需求成交占比寥寥。因此,江門、肇慶堪稱“小型衛星城市”,市場規模暫居末位,多數年份成交量均在200-300萬平方米區間范圍窄幅波動。珠海市場率先調整,近兩年成交量皆不足200萬平方米。

其三,因地理位置臨近深圳,長期以來東莞承接了大量的深圳外溢置業需求,市場高熱階段成交異常活躍,全年成交量接近1000萬平方米。而在東莞限購后,深圳外溢客群由東莞分流至惠州,市場熱度持續提升,近兩年惠州成交量迭創新高,2018年升至1700萬平方米高位,僅次于重慶,位列城市成交面積榜第二名。反觀,佛山限購后,市場雖有降溫特征,但成交量依舊維持在較高水平。中山、江門、肇慶等對佛山的分流作用并不明顯,成交量整體提升幅度有限。一方面,廣佛同城化建設成效顯著,現已在基建交通、產業體系、公共服務等領域深度融合。因此,廣州外溢客群更為青睞佛山,優先級明顯高于中山、江門、肇慶等市。另一方面,深圳乃是典型的移民城市,本地居民對周邊衛星城市并不排斥,更無明顯的地域鄙視鏈。另外,深圳供地長期受限,房價持續高位運行,很大程度擠壓大量剛需客群外溢至周邊衛星城市,東莞、惠州顯著受益,已然成為深圳剛需客群的第一居所

其四,核心城市與三四線城市市場輪動特征明顯。廣州、深圳房地產市場分別于2016年、2017年開始調整,市場調整周期相較漫長,現已基本調整到位。相較而言,灣區三四線城市市場調整周期較短2018年下半年以來,灣區三四線城市房地產市場明顯降溫,市場觀望情緒再起,新開盤項目去化率均有不同程度的回落。主要原因在于房價現已升至階段性高點,市場購買力難免透支,成交明顯減速也屬正常現象。與此同時,灣區三四線城市房地產庫存小幅回升,但庫存風險整體可控,截止2018年12月中山、東莞、佛山等市消化周期皆在12個月以內。因2018年底中山、佛山集中網簽備案,去化周期明顯回落,環比跌幅都在10%以上。

大灣區規劃解讀及發展前景研判

其五,粵九城房價漲幅趨緩,深圳、珠海房價高位盤整,部分城市滯銷盤打折降價,但整體折扣力度有限2018年四季度廣州限價政策有所松綁,市場盛行的“陰陽合同”逐漸規范化,疊加年底已售未備案的高價盤集中網簽備案,廣州房價結構性拉升2018年同比上漲23.7%,漲幅明顯高于灣區其他城市。鑒于核心城市現已基本調整到位,而在粵港澳大灣區規劃強刺激下,房地產市場有望步入上行通道,進而帶動灣區三四線城市市場熱度,預計灣區三四線本輪調整周期將明顯縮短

大灣區規劃解讀及發展前景研判

看好中長期大灣區市場前景,購房需求多向流動將強化城市梯度發展

展望未來,受益于粵港澳大灣區遠景規劃,釋放巨大的改革制度紅利,粵港澳大灣區將對標打造成全球第四大經濟灣區。灣區交通、經濟、產業等快速發展,高素質人才大量引進,有望將給粵9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐,市場前景長期看好。具體而言:

廣州、深圳市場需求基數和購買力都相對堅挺,疊加土地供應有限,市場將持續供不應求格局。

佛山、珠海將分別與廣州、澳門強強聯合,新一輪發展紅利著實可期,疊加核心城市外溢置業需求不斷涌入,房地產市場可高看一線。預計佛山成交量將穩步提升,珠海市場有望擺脫盤整,成交將逐步回升。

同樣受益于香港、深圳、廣州等核心城市需求外溢,惠州、中山市場熱度將慣性延續,成交量將持續高位運行;東莞市場調整階段性收尾,成交量將明顯回升。

預計江門、肇慶市場規模將明顯擴容,成交量增長空間可期,后發優勢將逐漸顯現。

鑒于深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴將重點打造內地與港澳深度合作示范區,有望成為大灣區新一輪發展高地,必將成為房企布局投資的沃土,市場前景長期看好。


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