2018下半年以來樓市、地市明顯轉冷,聯系到近期合肥、廈門等市相繼調降房貸利率上浮比例,市場普遍預期2019年調控政策將有所松綁。2019年究竟哪些城市將放開調控?時間節點、政策力度又將怎樣? 

2008/2014兩次刺激,皆主因經濟下行、行業調整超預期

綜觀2008年和2014上兩輪房地產刺激調控,我們認為放松調控核心動因有以下三點:

其一,整體經濟大環境影響,經濟衰退下行預期強烈,托底房地產成交、穩定經濟增長。

其二,多數城市市場供求關系顯著失衡,高庫存風險愈演愈烈。

其三,樓市成交量、價調整幅度超預期,降價潮全面蔓延,穩定市場以防失控。

鑒于2019年政策微調放松已是大勢所趨,且目前市場行情與2014年最為相似,都處在行業自身調整的重要時期,因此庫存和量價調整預期對政策松綁的影響最為關鍵,預計2019年那些庫存壓力大、量價調整幅度超預期的城市,更有可能放松調控。

2019年重點城市調控政策研判

三類壓力城市,料將先后有逐步微調到集中放松,四限調整皆有可能

(一)2019年一線城市政策力度保持,三類壓力城市放松調控迫切且必要

依財政依賴度、庫存消化周期兩大維度交叉分析,我們將31個典型城市劃分為以下四大類:

1)高財政依賴度、高庫存城市:意即財政依賴度高于45%、消化周期超12個月的城市,市場壓力體現于地方財政過于依賴土地出讓收入,疊加市場轉冷庫存壓力加劇,去化周期明顯拉長。譬如福州、濟南兩城,2017-2018年財政依賴度均超120%,庫存量持續攀升,消化周期皆超12個月,市場下行壓力高懸在頂

2)高財政依賴度、低庫存城市:意即財政依賴度高于45%、消化周期不足12個月的城市,市場壓力表現于地方財政主要依賴土地出讓收入。譬如佛山、合肥兩城,2017-2018年財政依賴度都在110%以上,市場下行壓力仍需警惕

3)低財政依賴度、高庫存城市:意即財政依賴度低于45%、消化周期超12個月的城市,市場壓力表現于庫存風險高企,去化周期明顯拉長。譬如廈門、沈陽、大連等,消化周期皆超20個月,面臨著較大的去庫存壓力

4)低財政依賴度、低庫存城市:意即財政依賴度低于45%、消化周期不足12個月的城市,市場整體運行平穩。譬如青島、長沙、上海等,財政依賴度、庫存消化周期皆處較低水平,市場下行壓力基本可控。

綜合而言,前三類城市乃是典型的壓力城市,表征于財政依賴度過高,或者庫存壓力較大,尤其是福州、濟南等高財政依賴度、高庫存城市,市場下行壓力著實不容小覷。

2019年重點城市調控政策研判

(二)時間上廈門、大連等迫切度高,隨之濟南、合肥等料將跟進

觀測樓市成交量、庫存消化周期、新開盤項目去化率等多方面因素,著重分析上述23個壓力城市近期市場變化,可以簡單劃分為以下幾類:

1)高壓力城市:廈門、大連、沈陽、煙臺和福州等,典型特征在于樓市成交量持續低位運行,房地產庫存高企,新開盤項目去化表現持續低迷,市場下行壓力不容小覷,放松調控的緊迫性最為強烈。譬如,廈門市場異常低迷,成交量持續低位運行,消化周期長達40個月。

2)次高壓力城市:濟南、長春、合肥和張家港等,典型特征在于2018年上半年市場熱度慣性延續,但下半年市場明顯降溫,新開盤項目去化率持續走低,部分城市庫存風險開始浮出水面。譬如,合肥2018年下半年市場明顯轉冷,購房者觀望情緒濃重,部分項目率先降價,但去化表現未見實質性好轉。

3)一般壓力城市:佛山、中山、徐州和無錫等,典型特征在于市場依舊維系較高熱度,成交量整體仍處高位,多數項目去化表現尚可,滯銷盤僅限于部分高價盤或者遠郊區縣產品。譬如,成都市場熱度慣性延續,成交量持續高位運行,長期來看在售項目成交去化依舊不成問題。

我們認為本輪下行短周期將是一個緩釋的過程,市場走勢將逐步探底,調整期或將經歷相較漫長的時間周期。根據市場壓力指數的輕重緩急,各類壓力城市或將分批次放松調控。我們傾向性認為廈門、大連等高壓力城市將率先放開調控,時間節點預計在2019年上半年甚至一季度;隨后濟南、合肥等次高壓力城市有望跟進放松調控,時間節點預計在2019年二、三季度;相較而言,佛山、徐州等市場下行風險基本可控,放松調控的緊迫性不甚強烈,時間節點將向后延期,預計在2019年三、四季度。

倘若2019年市場調整幅度超預期,甚至降價潮、高庫存風險等現象重演,屆時壓力城市有望加快放松調控節奏,時間節點也將大為提前,以期抵御市場下行風險,更好地實現穩房價、穩地價、穩預期的長遠目標。

2019年重點城市調控政策研判

(三)力度上將逐步微調到集中放松,“四限”皆有放松可能

2019年調控政策微調放松已在預期之中,政策松綁難免會扭轉市場預期。即使是壓力城市,仍需避免陷入“一降就放、一放就漲”的怪圈。類比于2014年,我們認為2019年的放松調控潮仍將是一個逐步微調、加碼的過程,意即壓力城市將率先適度微調放松,譬如調降人才落戶門檻,支持單身、離婚家庭買房等布局松綁“限購”。

此后,倘若市場下行預期并未扭轉,甚至有加劇的趨勢,屆時加碼集中放松將是大概率事件,“四限”政策皆有放松可能性。預計壓力城市將局部松綁限購令,涉及調降乃至取消非戶籍居民家庭社保繳存年限;分區域執行限購,譬如限購僅限于中心城區,遠郊區域并不納入限購范圍;分面積段實行限購,譬如限購僅限于大戶型產品,中小面積段產品不限購;分一、二手房實行限購,譬如限購僅限于新建商品住房,二手房并不限購等。其中,那些壓力大的城市或將全面取消限購,以期提振剛需以及改善性居住需求,緩解市場下行風險。

全國層面信貸政策難言實質性轉向,聯系到近期廈門、合肥等市相繼調降房貸利率上浮比例,壓力城市或將適度微調信貸政策,譬如降低公積金首付比例,房貸利率上浮比例繼續向下調整等。預計首套房貸利率將回歸至基準利率,部分城市將再現折扣利率,二套房貸利率也將向基準利率靠攏。那些壓力大的城市信貸政策或將轉向寬松,譬如認房不認貸,二套已結清貸款的家庭參照執行首套房貸款政策;調降首套、二套房商貸首付比例等。鑒于放松限購、限貸難免會刺激居民住房消費,對于購房者心理預期以及市場預期影響頗大。短期內,放松限購、限貸城市房地產市場將有所轉暖,成交量有望明顯回升,但持續時間周期較難保證,還需結合市場供求關系、居民購買力等多方面因素做具體分析。

壓力城市更需穩地價、穩房價、穩預期,確保房地產市場平穩健康發展。一方面,限價政策難言退出,既不讓房價漲,更不讓房價跌。尤其是那些前期房價上漲過快的壓力城市,謹防房價過快下跌帶來的資產價格泡沫破滅危險。我們認為2019年壓力城市房價將高位盤整,那些壓力大的城市房價或將率先向下調整,但整體調整幅度有限。另一方面,土地出讓環節壓力城市將取消一系列限制性措施,典型如限房價、競地價或者限地價、競配建等具體要求,著力提升房企參拍熱情,最大程度保障地方財政收入平穩運行。不過,2019年土拍市場依舊難言樂觀,企業拿地態度愈加謹慎,底價成交將是市場常態,土地價格猶存一定的下降空間。

相較于限購、限貸,2019年取消“限售”可能性更大。2018年底菏澤率先取消限售,預計那些壓力大的城市將全面取消限售,其余壓力城市也將局部松綁限售,涉及縮短限售周期,譬如由原先的3-5年調整為1-2年;分區域執行限售,譬如限售僅限于中心城區,遠郊區縣不限售;分一、二手房限售,譬如限售僅限于新建商品住房,二手房并不納入限售范圍等。

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