??在經歷了歲末的市場成交峰值之后,2019年1月土地市場成交量周期性回落,但卻是近一年來的成交量第三峰值,溢價率、流拍率等指標也出現了好轉的跡象。

??各能級城市方面,一線城市在經歷去年年末大規模供地后收緊了土地供應量,導致本月成交量同比下滑,但北京、上海等城市優質土地的供應帶動一線城市的地價大幅上升,溢價率也觸底回升;二線城市表現尚佳,本月土地成交量同比上升21%,成為了同比上升的主要增長點;三四線城市表現仍保持穩定,量價和去年相比均沒有太大改變。

??市場走勢:二三線成交量同比增長,一線城市樓板價重回高位

??供應方面,作為傳統的供應淡季,1月份的土地供應總量相比上月大幅減少54%,已低于去年全年供應最低點。全國336城經營性土地供應建筑面積為13531萬平方米,供應土地幅數為2181幅,建面和幅數均呈現同環比下降的趨勢,其中環比均大幅下降50%以上。去年年末土地供應量的高位運行緩解了一直以來供應緊張的狀態,同時為了達到“穩地價”的預期,多數城市在本月收緊了供應,如武漢、成都、重慶等供應大戶本月供應量均環比下降了6成以上。

??成交方面,受周期性回落影響,2019年首月的土地市場成交量環比下降至21414萬平方米,但與2018年以來個月成交量相比,僅低于去年成交高峰的8月份和12月份,成交量仍維持在較高水平。分能級來看,僅一線城市的成交量同比小幅下滑,二三線城市的成交量均有所上升,在各地以“穩”為基調來進行房地產市場調控的情況下,2019年開年的土地市場也保持了“穩定運行”的狀態。

??而在成交單價方面,1月平均樓面價也延續去年年末穩定趨勢,但各能級表現卻有所差異:隨著企業關注度逐漸回歸一、二線城市,一、二線城市本月的樓板價均出現了升高趨勢,三四線城市則受市場降溫影響地價下滑。具體來看,一線城市中上海出讓了多宗優質地塊,如靜安核心商圈的商辦、楊浦內環價值宅地等,拉升了一線城市的整體地價,平均地價達到了15161元/平方米,環比上升46%;而二線城市中地價較高的蘇州、杭州等也出讓了多宗優質地塊,帶動二線城市地價環比也上浮了3%。

上半年土地市場有望趨穩上半年土地市場有望趨穩

??溢價及流拍:溢價率小幅上漲,重點城市流拍情況得到改善

??本月土地市場溢價率一改去年下半年連續連跌趨勢,環比增加1.5個百分點,達到了10.9%,整體仍維持在10%左右。具體來看,本月一線城市溢價率上升至7.1%,主要是由于出讓土地較多的北京有多宗共有產權地塊成交溢價率達到了30%以上,二線城市的溢價率也上升了3個百分點,達到了10.1%,而三四線城市的溢價率則有所下滑,為12.5%。

??土地流拍方面,本月成交量減少,流拍地塊幅數也隨之減少,重點監測的城市本月有95幅地塊流拍,相比上月減少了五成多,流拍率也明顯回落。重點一、二線城市中,昆明、西安、成都仍是流拍重災區,本月昆明共有13幅地流拍,主要區域主要集中在下屬縣城宜良縣,距離城市主城區較遠,難承接城區溢出需求,房企拿地意愿小;此外,北京也有一宗位于門頭溝區的共有產權住房用地流拍。

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??重點地塊:熱點城市優質地塊繼續放量,上海靜安出讓內環核心稀缺商辦

??在本月成交量仍維持較高水平的基礎上,優質地塊出讓的節奏也并沒有被打斷。繼上月后,北京、上海又出讓多宗價值地塊,東部熱點二線城市杭州和蘇州也一改去年年末成交冷清趨勢,先后出讓多宗優質宅地,緩解土地供應緊張。就整體來看,最耀眼的地塊當屬上海靜安核心區域的商辦用地,該地塊位于南京西路核心商圈,距離興業太古匯僅有一街之隔,區位極其顯著,同時還具備了商辦項目所需要的基本條件,且就5.3萬元/平方米的起拍價來看,在區域內屬于較低水平,因此吸引了眾多地產商前來競拍,最終被華潤聯合中信及萬得競得,對于想要進入商辦領域的華潤來說,該項目的成功拿下對華潤在滬后續商辦項目的開拓起到了引領作用。

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??總結

??就開年土地市場來看,1月土地市場表現穩中向好,成交體量同比增加且是近一年中較高點,溢價率也在熱點城市優質地塊供應增多的影響下出現了回升趨勢,而重點城市的流拍情況也有所改善,流拍幅數及流拍率均顯著下滑,給2019年的土地市場開了個好頭。

??而接下來,由于大部分城市仍未發布2019年供地計劃,再加之春節假期的影響,2月份土地市場成交規模預計還將持續回落。鑒于市場關注度再度向一、二線回歸,再加上“房住不炒”和“住有所居”等大方針的延續,預計一、二線城市的供地力度仍會繼續保持,北京、上海、杭州等城市也會繼續保持優質地塊的入市節奏,因此就土拍溢價率、流拍率等指標而言,土地市場有望在2019年一季度感受到更多暖意。

克而瑞研究中心  馬千里、周奇